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上海房租十年來首次下跌 一線房地產投資邏輯生變

2017年05月24日 10:46    來源:21世紀經濟報道    點擊: 次    0 條評論

  (記者 唐韶葵)上海房租出現了自金融危機以來的首次下跌。上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示,上海房租結束了該指數連續90個月的上漲行情,從今年1月開始延續了下跌的態勢。

  根據今年4月份中原(上海)租金指數月報顯示,4月中原(上海)租金指數為238.2點,環比小幅下滑1.09%,同比下滑4.38%,環比、同比跌幅均有所擴大,全市租金均價77.7元/平方米/月。

  成交凍結,業主開始轉售為租,據太平洋房屋閔行區域方面透露,該區域門店轉售為租的客戶最高達到30%。但“租金穩定、稍微下浮”。與此同時,上海近兩年來拆違力度加大,回流二三線城市人數增加,導致租房需求減少。上海房租增速拐點首次領先房價拐點。

  “房價暴漲缺乏基本面支撐,是造成這一局面的最直接原因。”一名金融界人士表示,當房價盲目過高時,租金無法跟漲,從而發出警告信號;反過來,經濟的持續發展將為租金上漲提供支持,那些有基本面支持的房產將最先止跌甚至上升。

  萎縮的二手房交易

  中指院數據顯示,上海二手房交易從去年下半年開始萎縮。今年1月份跌入低谷,成交僅76.9萬平方米。

  4月份,中原二手住宅租賃共成交1197套,環比下滑20.89%。二手房交易萎縮明顯,盡管萎縮的這部分供應量和成交量,并不一定都轉入租賃市場,4月各區域市場需求量季節性回落,大部分區域租賃房源供大于求,帶動租金小幅下行。

  以楊浦為例,房源空置率比較高,大量房源成交周期維持在1個月以上,租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右,兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間,三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

  另一方面,隨著金融或虛擬資產膨脹、擠壓實體利潤的大環境正在調整,資產估值在下降。當前的租金下行只是推動樓市漫長價值回歸之路的第一環。

  上述金融界人士預測,房租下跌或對房價有一個影響路徑:租金下跌初期,租金收益率被動進一步下行,隨后房價進入橫盤或陰跌(政府控制得好的話);再回穩至一個相對合理的水平。

  一線城市現端倪

  實際上,上海并非個案,北、上、廣、深四個一線城市的租金都在持續下降,而且都是金融危機以來首次。

  據第三方機構測算,一線城市租金回報率已經降至1.5%左右,北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段,即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段,樓市成交凍結對租金的影響將持續顯現。

  今年以來的5個月,上海二手房租金已經出現3次環比下跌的情形。盡管跌幅都在0.2%甚至更小,但是業內人士指出,因為這種情形已經將近十年沒有出現了,一旦房租持續下跌,對于房價的影響也會更直接。

  成交凍結下越來越多的房屋轉售為租。中原地產的掛牌數據顯示,去年年底至今年年初,在樓市調控新政加強后,“由售轉租”的情況大幅度增加,占據掛牌量的一成以上。

  “調控政策加碼后,原先打算出售的房屋轉而出租,而原先打算買房的人也延長了租期,但是供應量增大后,價格也具有了浮動的空間。”盧文曦繼續稱:“降價幾百塊不值什么,因為相比于空租期一個月的損失,房東愿意主動降價。”

  上述金融界人士認為,轉售為租只是一個表面原因,深層次原因在于本輪地產牛市缺乏基本面的支撐。相較于交易價格存在的金融或者投資屬性,二手房租金的價格能夠更加市場化地體現一個城市的基本面:包括收入水平、物價水平等。

  可以肯定的是,作為投資品的住宅正在弱化居住屬性,更多的是交易和金融屬性,加之國內樓市的非市場化,其結果是房價脫離基本面暴漲,泡沫疊加。然而,租金卻是在市場化體系內的,租房者無力跟上投機客的步伐,自然會選擇離開一線城市,而房子租不出去時,大部分業主都會選擇降價。

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